Đất thổ cư là gì? Quy trình mua bán đất thổ cư hiện nay

Đất đai là tài sản có giá trị lớn và được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên vẫn có nhiều sự băn khoăn về đất thổ cư và đất ở. Vậy đất thổ cư và đất ở có khác nhau không? Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Tuy nhiên, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

Đất thổ cư là đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư và là loại đất được cho phép ở, xây dựng nhà cửa. Pháp luật cũng cho phép xây dựng các công trình phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất thổ cư.

Nói ngắn gọn đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị. Loại đất này được dùng để xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Có thể hiểu đất thổ cư là đất ở.

Đất thổ cư hiện nay được phân làm hai loại, bao gồm: Đất ở tại nông thôn (mã ONT) và đất ở tại đô thị (mã ODT). Đất thổ cư được xây dựng theo đúng quy hoạch và đúng pháp luật thì sẽ được nhà nước cấp sổ đỏ nên người mua cần tìm hiểu kỹ về vấn đề này để tránh bị lừa gạc hoặc gặp rắc rối không đáng cỏ. Trong trường hợp mảnh đất đó chưa phải là đất thổ cư thì cần phải xin chuyển mục đích sử dụng sang thổ cư.

Tóm lại: Đất thổ cư là đất ở, tất cả các loại đất khác muốn chuyển lên đất thổ cư phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

Phân biệt đất ở và đất thổ cư hiện nay

Nhiều người vẫn còn lấn cấn về đất ở và đất thổ cư. Như đã nói ở trên đất thổ cư là cách gọi khác của đất ở nhưng nó vẫn có một vài điểm khác biệt mà chúng ta cần biết. Đất ở là đất thổ cư nhưng đất thổ cư thì mang ý nghĩa rộng hơn và bao gồm thêm những loại đất khác, cụ thể:

Đất ở là loại đất dùng để ở nằm trong khu dân cư.
Đất thổ cư là đất được quy định dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống, xã hội và là phần đất ao vườn gắn liền với nhà ở tại khu vực dân cư.

Nếu xét về mặt pháp lý thì đất thổ cư vẫn được cấp sổ đỏ bình thường như đất ở nếu đạt đủ điều kiện. Nếu đất thổ cư của bạn được thực hiện đúng theo quy hoạch của địa phương, không có tranh chấp và được sử dụng ổn định lâu dài thì sẽ được cấp sổ đỏ.

Quy trình cần thiết để thực hiện mua bán đất thổ cư.

Đất thổ cư có được cấp sổ đỏ hay không?

Như đã nói ở trên, đất thổ cư vẫn được cấp sổ đỏ nếu đã được phân lô đủ diện tích. Người sử dụng đất có thể tách ra từng thửa để làm riêng cho từng mảnh đất. Để thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất thì chúng ta cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ thì chúng ta sẽ nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi thửa đất tọa lạc. Khi làm sổ đỏ cho mảnh đất thì bạn phải đóng tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư

Trong quá trình sử dụng đất, rất nhiều người mong muốn có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư. Sẽ có ba trường hợp chính khi thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư:

Trường hợp 1: Đất nông nghiệp được chuyển thành đất phi nông nghiệp là đất thổ cư hay còn gọi là đất ở.
Trường hợp 2: Đất nông nghiệp được chuyển thẳng thành hạng mục đất ở mà không thông qua bất kỳ loại đất khác.
Trường hợp 3: Đất nông nghiệp được Nhà nước giao không nhưng không hề thu tiền sử dụng đất thì khi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp sẽ phải nhận được sự chấp thuận của Nhà nước và pháp luật.

Người mua đất thổ cư cần lưu ý điều gì để tránh bị mất tiền oan

Bởi sự lấn cấn và nhầm lẫn trong vấn đề phân định đất thổ cư và đất ở nên nhiều người đã bị mất tiền trong khi mua đất. Trên thực tế, giá bán của đất thổ cư và đất ở là khác nhau, tuy nhiên nhiều người dân lại cho rằng đất thổ cư chính là đất ở nên rao bán ở mức giá tương đương.

Nếu khi đi mua đất mà mua phải một mảnh đất chưa xác định lại diện tích đất ở mà chúng ta đã vội vàng thực hiện giao dịch thì sẽ phải đối mặt với những rủi ro pháp lý không đáng có. Vì trên thực tế khi người dân đi làm thủ tục xác định lại diện tích đất ở thì chính quyền các cấp chỉ xác định một phần diện tích đất ghi trong sổ đỏ được công nhận là đất ở chứ không phải toàn bộ diện tích đất thổ cư được công nhận là đất ở.

Chính vì vậy khi mua đất thổ cư hay đất nền dự án, bạn cần lưu ý những vấn đề sau:

Yêu cầu chủ sở hữu đất xác định lại diện tích đất ở của thửa đất để có thể mua đúng giá và tránh được rủi ro về mặt pháp lý.
Tìm hiểu chi tiết thông tin về mảnh đất
Chọn đất có sổ đỏ hợp pháp
Kiểm tra pháp lý dự án, chỉ thực hiện giao dịch khi có giấy tờ đầy đủ và rõ ràng

Quy trình mua bán đất thổ cư hiện nay

BƯỚC 1: CHUẨN BỊ HỒ SƠ VÀ NỘP HỒ SƠ

Hai bên mua và bán cần chuẩn bị các những giấy tờ như đã nêu trên để làm hộ sơ chuyển nhượng.

Hợp đồng chuyển nhượng cần phải được công chứng thì mới có được công nhận và có giá trị pháp lý. Vì vậy, bên mua và bán cần đến văn phòng quản lý đất đai hoặc văn phòng công chứng để tiến hành làm thủ tục.

BƯỚC 2: KIỂM TRA VÀ THẨM ĐỊNH HỒ SƠ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ của các bên tham gia thực hiện giao dịch thì văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra và thẩm định các giấy tờ để đảm bảo những giấy tờ hai bên cung cấp đều hợp lệ và có giá trị pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Yêu cầu bổ sung giấy tờ nếu cần thiết để giao dịch diễn ra thuận lợi hơn.

BƯỚC 3: TIẾN HÀNH LÀM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

Văn phòng công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận của hai bên hoặc có thể hai bên soạn thảo rồi nộp tại văn phòng đăng ký. Hai bên sẽ xem lại và điều chỉnh sao cho hợp lý nhất và đảm bảo quyền lợi của cả 2 bên, đặc biệt đảm bảo về mặt pháp lý.

Sau khi đã thống nhất, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất thổ cư có sự chứng kiến, và công chứng của văn phòng đăng ký.

BƯỚC 4: SANG TÊN SỔ HỒNG

Sổ hồng nhà đất được xem là giấy tờ pháp lý có giá trị cao nhất về quyền sở hữu, quyền định đoạt… của chủ sở hữu. Sau khi đã có bộ giấy tờ đầy đủ của việc mua bán nhà đất, người mua cần tiếp tục thực hiện bước chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch của mình.

Các bước và công việc cần làm gồm có:

Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế TNCN.
Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN kê khai vào kho bạc nhà nước.
Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.
Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.
Người mua nhà đất phải đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên này. Phí này tương đương 0,5% tổng giá trị bất động sản theo khung giá của nhà nước quy định.

BƯỚC 5: THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH

Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về bên nào có nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí thì thông thường cả bên bán và bên mua sẽ có nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí. Thông thường sẽ được tính như sau:

Người mua sẽ nộp lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x khung giá đất

(Khung giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có đất tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.)

Người bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân theo cách tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi năm 2012 thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên trên thực tế, hai bên có thể tự thỏa thuận bên nào có nghĩa vụ nộp thuế.

BƯỚC 6: NHẬN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thời hạn giải quyết theo quy định hiện hành khi hồ sơ hợp lệ thì trong thời hạn 15 ngày.

Trên đây là một vài thông tin về đất thổ cư. Hy vọng bài viết này đã giúp bạn hiểu rõ hơn loại đất này. Truy cập website KIMOANH.NET để biết thêm nhiều thông tin hữu ích khác nhé.

Có thể bạn quan tâm: