Hướng dẫn thủ tục mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp năm 2022

Quá trình mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp thường gây nhiều khó khăn cho bên khách mua và người bán. Dưới đây cung cấp những thông tin cần thiết giúp bạn nắm rõ quy trình, thủ tục khi thực hiện giao dịch này.

Điều kiện mua bán đất nông nghiệp đất nông nghiệp

Đối với người bán hoặc người mua đều sẽ có những điều kiện riêng để thực hiện việc mua bán đất nông nghiệp.

Đối với người bán:

Quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sở hữu đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải đáp ứng các điều kiện như sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đối với bên mua:

Người mua khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, cần đáp ứng một số các điều kiện được quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau:

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức được quy định tại Điều 130 Luật đất đai và quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thủ tục sang tên đất nông nghiệp được thực hiện như thế nào?

Đăng ký biến động đất đai -> Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Sau khi đã công chứng hợp đồng, hai bên đến Văn phòng đăng ký đất đai nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng đất.

Trong trường hợp chuyển nhượng một phần thì yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc tách thửa đối với diện tích đất cần thực hiện quyền chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng.

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực tại Văn phòng Công chứng

Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Chuẩn bị Hồ sơ, thủ tục và phí công chứng

Hồ sơ bao gồm:

Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Chứng minh thư/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn…

Đồng thời, người mua và bán chịu một số loại thuế, phí được quy định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Phí thẩm định hồ sơ: Mức thu giữa các tỉnh thành không giống nhau (dao động từ 500.000 đồng đến 05 triệu đồng).

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Bắt buộc khai thuế và lệ phí

Người mua khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, kể cả trường hợp được miễn.

Khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau đây:

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí

- Thời hạn khai thuế thu nhập cá nhân:

+ Nếu hợp đồng không có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế.

+ Nếu hợp đồng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế (nộp cùng với hồ sơ sang tên ở bước 3).

- Thời hạn khai lệ phí trước bạ: Cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động (nộp cùng với hồ sơ sang tên ở bước 3).

Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

Sau khi hoàn thành bước công chứng và đóng lệ phí theo quy định, thực hiện tiếp:

Chuẩn bị hồ sơ

Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Tờ khai thuế TNCN theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

Lưu ý: Hồ sơ ở trên áp dụng đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay, nếu không nộp thuế thay thì không cần nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Nộp hồ sơ

Cách 1: Đối với hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu
Cách 2: Đối với hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

- Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.

- Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương đó không có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ quan thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết

Điều mà người dân cần phải thực hiện ở bước này là nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo thông báo của cơ quan thuế, trừ trường hợp được miễn.

Trả kết quả

Cơ quan giải quyết phải trả kết quả trong thời gian 03 ngày làm việc, kể từ ngày giải quyết xong.

* Thời gian giải quyết

- Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

- Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trên đây là những thông tin về quá trình mua bán đất nông nghiệp cập nhật đến những ai có quan tâm. Hy vọng với những kiến thức hữu ích sẽ giúp quá trình mua bán trở nên rõ ràng và minh bạch hơn.

Có thể bạn quan tâm: